공모 Reits 1 조 시장 '개척자' 의 바닥 분석: 개인 투자 자의 인지 가 부족 한 기구 가 취업 을 중시 하 는 단점 판

국내 최초의 인 프 라 분야 부동산 투자 신탁 기금 (REITS) 이 잇달아 가격 문의 결 과 를 발표 했다.

5 월 27 일 까지 국내 최초 9 개 공모 리 티 스 는 모두 '발매 공고' 를 발표 하고 가격 문의 결 과 를 발표 했다. 총 모금 액 은 314.03 억 원 이다.

판매 시기 에 따라 사이트 에서 투자 자 들 의 구 매 승인 이 순조롭게 완 료 된 후에 관련 제품 은 5 월 31 일 에 대중 투자 자 들 의 구 매 신청 을 시작 할 것 이다.

한편, 발 표 된 데 이 터 를 보면 증권 회사 의 자체 경영, 공모 펀드, 사모 펀드, 은행 재 태 크 자회사, 보험, 신탁 등 각종 기구 투자 자 들 은 모두 공모 REITS 에 대해 높 은 관심 도 를 유지 했다.

전체 제품 의 초과 청 약 평균 유효 청 약 배수 가 7 배 를 넘 었 는데, 그 중에서 뱀 구 산 원 프로젝트 는 무효 견적 을 제거 한 후 전체 청 약 배 수 는 15.31 배 에 달 해 1 위 를 차지 했다.

"기구의 구 매 신청 열정 이 기대 보다 높 고 첫 번 째 (공모 REITS) 프로젝트 의 질 이 좋 습 니 다. 개인 투자 자 들 은 잘 몰라 서 참여 도가 높 지 않 을 수도 있 습 니 다."21 세기 경제 보도자 에 게 영업 사원 이 말 했다.

상하 이 증권거래소 관계 자 는 중국의 인 프 라 REITs 시장의 잠재 규 모 는 이미 1 조 정도 라 고 주장 했다.

프로젝트 의 예비 비 를 보면 PPP 만 이 라 이브 러 리 프로젝트 의 추산 으로 는 REITS 에 약 4000 억 위안 의 예비 비 표를 직접 제공 할 수 있다.

그러나 첫 번 째 공모 리 츠 펀드 의 발행 이 성공 한 후에 이 1 조 시장 을 어떻게 확대 하 는 지 는 각 분야 의 노력 이 필요 하 다.후속 인 프 라 시설 프로젝트 의 질과 현금 흐름 이 안정 적 이 고 공모 펀드 가 기초 자산 에 대한 관리 경험 을 향상 시 키 며 REITS 와 중복 과세 현황 을 해결 하 는 것 은 다음 시장 에서 더욱 관심 을 가 지 는 문제 이다.

양질 의 인 프 라 사업 이 상대 적 으로 드물다.

전체적으로 보면 첫 번 째 프로젝트 의 자금 모집 은 대체적으로 인 프 라 시설 의 짧 은 판 넬 프로젝트 에 투입 되 고 주로 과학 기술 혁신, 녹색 발전 과 민생 등 중점 분야 에 사용 된다.

인 프 라 시설 REITs 는 일반 투자 자 를 대상 으로 수익 증빙 서 류 를 발행 하여 자금 을 모 으 고 지속 적 이 고 안정 적 인 수익 을 가 진 인 프 라 자산 을 보유 하 며 전문 기구 에서 운영 하고 펀드 상장 거래 방식 을 통 해 인 프 라 자산 을 유동성 이 비교적 강 한 상장 금 융 제품 으로 전환 하 는데 실질 적 으로 성숙 인 프 라 프로젝트 의 발행 과 상장 이다.

중국 금 회사 의 관계자 들 이 볼 때 거시적 환경의 변화 에 수반 된다. 예 를 들 어 고령 화 사회 가 도래 하면 서 자산 수익 률 이 장기 적 으로 낮 아 지고 관리 업계 의 수 요 는 깊 은 차원 에서 변화 가 발생 하 며 다른 유형의 투자 수요 가 현저히 증가한다.REITS 는 장기 수익 형 자산 의 증권 화 제품 으로서 특히 연금, 보험, 사회 보장 기금, 기업 연금 등 장기 자금 으로 투자 하기에 적합 하고 은행 재 태 크 자회사 와 다른 전문 투자 기구 에 자산 배분 의 새로운 수단 을 제공 하 는 동시에 주민 들 에 게 재산 성 수입 을 늘 리 는 새로운 경 로 를 열 어 준다.

"첫 번 째 로 9 마리 의 REITS 펀드 중 재산권 류 REITs 는 앞으로 2 년 동안 현금 할당 율 이 4% - 5% 에 달 할 것 으로 예상 하고 경영 권 류 REITs 는 앞으로 2 년 동안 예상 한 현금 할당 율 이 모두 6% - 12% 에 달 할 것 이다."전체적으로 보면 첫 번 째 로 상장 한 REITS 펀드 의 질 은 모두 괜 찮 은 데 특별한 의외 의 상황 이 없 으 면 대체적으로 이 수익 률 수준 을 실현 할 수 있 을 것 이다.첫 공모 리 티 스 크 에 대해 업계 인사 들 이 긍정 적 으로 평가 했다.

비록 첫 번 째 공모 REITS 의 질 이 우수 하지만 자산 의 공급 을 보면 양질 의 현금 흐름 기반 건설 프로젝트 가 아직도 부족 하고 후속 으로 발 행 된 REITs 프로젝트 가 질 을 유지 할 수 있 는 지 는 지 켜 봐 야 한다.

평안 증권 고수 수석 분석가 류 루 는 현재 기초 건설 분야 의 모든 '정문 을 여 는' 융자 방식 은 전문 적 인 부채, PPP, 도시 투자 채 를 포함 하여 프로젝트 자체 의 수익 과 현금 흐름 이 채무 원금 과 이 자 를 커버 하 는 것 을 강조 한다 고 지적 했다.최근 몇 년 동안 전문 적 인 부채 와 PPP 쟁탈 프로젝트 가 눈 에 띄 지 않 았 다. "현금 흐름 이 상당 한 성숙 프로젝트 가 항상 희소 성 을 나타 낸다."

데이터 에 따 르 면 2020 년 에 중국의 지방 전문 채무 액 은 3.75 억 위안 으로 동기 대비 74% 증가 했다.그러나 2020 년 한 해 동안 인 프 라 투자 의 누적 성장 속 도 는 3.41% 에 그 쳤 다.

"2020 년 에 대규모 전문 채무 발행 도 인 프 라 시설 의 성장 속 도 를 동시에 향상 시 키 지 않 았 다. 가능 한 원인 은 양질 의 프로젝트 가 부족 하고 지방 정부 와 금융 기구 가 현금 흐름 에 부합 되 지 않 는 프로젝트 를 맹목적 으로 추진 하지 못 해 장기 채무 의 위험 을 묻 었 기 때문이다."류 루 는 리 티 스 가 제품 의 형식 일 뿐 더 중요 한 것 은 바로 바 텀 자산 현금 흐름 의 안정성 과 수익 률 에 있다 고 주장 했다.유 료 수익 률 이나 임대료 수익 률 이 비교적 낮은 인 프 라 프로젝트 의 경우 시장 흡인력 과 수용 도가 높 지 않 을 가능성 이 높다.

그 밖 에 원시 권익 인 들 사이 에서 현금 흐름 이 안정 적 인 양질 의 프로젝트 에 대해 원시 권익 인 들 이 표 시 를 하 는 의향 은 의심 할 수 있다.

현 재 는 의 원시 권익 인 에 따라 인 프 라 시설 프로젝트 와 관련 주체 에 대한 통 제 를 보류 하고 있 는 지 판단 해 야 한다. 만약 에 통 제 를 보류 하지 않 으 면 원래 보유 하고 합병 한 인 프 라 프로젝트 에 대해 '중지 확인', 즉 '표 제출' 을 하고 관련 손익 을 확인 해 야 한다.

한편, 공모 인 프 라 시설 REITS 의 원시 권익 자 는 지방 국영 기업, 중앙 기업 또는 도시 투자 플랫폼 으로 현금 흐름 이 안정 적 인 인 인 프 라 시설 프로젝트 는 양질 의 담보 자산 으로 은행 대출, 채권 융자 등 권익, 채권 다 중 융자 방식 에 사용 하고 회사 의 평가 가치 와 이미 지 를 향상 시 킬 수 있다.

류 루 의 입장 에서 볼 때 만약 에 원시 권익 인 들 이 공모 인 프 라 시설 REITS 를 통 해 인 프 라 프로젝트 의 통제 권 을 양도 하면 관련 자산 의 출 표 와 관련 되 고 자산 규모 의 축 소 를 가 져 올 수 있 으 며 심지어 그 후속 적 인 재 융자 능력 에 영향 을 줄 수 있 기 때문에 미래의 원시 권익 인 들 이 나타 내 는 의향 은 의심 할 여지 가 있다.

중복 과세 문 제 는 시급히 해결 되 어야 한다.

후속 프로젝트 의 질 적 불확실 성에 대한 관심 외 에 업계 인사 들 의 눈 에는 국내 공모 REITS 에 존재 하 는 중복 과세 상황 이 더욱 시 급 한 핵심 문제 로 보인다.

인 프 라 공모 REITS 가 사용 하 는 공모 펀드 + 인 프 라 ABS 모델 은 채권 형 REITS 도, 지분 형 REITS 도 아 닌 것 으로 알려 졌 다.그러나 그 구조 적 특징 으로 인해 채권 속성 도 포함 하고 지분 속성 도 포함한다.이 로 인해 공모 REITS 제품 은 공모 REITS 자체 의 관련 규칙 을 지 켜 야 할 뿐만 아니 라 기 존 채권 관련 규칙, 지분 관련 규칙 과 펀드 법, 펀드 운영 관리 방법 등 공모 펀드 관련 규칙, ABS 관련 규칙 등 을 참조 해 야 한다.이에 따라 중복 과세 문제 도 뚜렷 하 다.

증권 화 업무 에 종사 하 는 변호사 파트너 가 21 세기 경제 보도 기자 에 게 현재 해외 국제 REITS 의 발생 과 발전 은 모두 전문 입법 의 설립 과 세법 등 관련 법률 의 수정 과 보완 에 수반 된다 고 소개 했다.중국 은 기 존의 증권 법, 증권 투자 기금 법의 법률 구조 에서 '공모 기금 + ABS' 구 조 를 형성 한 REITS 는 전문 입법 이나 세법 개정 등 관련 법률 을 설립 하지 않 았 다.

"인 프 라 시설 공모 REITS 초기 자산 재 편 단계 에 재 구성 방안 에 따라 부가 가치 세, 토지 부가 가치 세, 인지 세, 기업 소득세, 계약세 등 여러 가지 세금 과 관련 될 수 있다."부가 가치 세 정책 이 명확 하지 않 아 높 은 세금 부담 이 생 길 수 있 습 니 다."상기 변호사 파트너 에 따 르 면 인 프 라 시설 공모 REITS 설립 및 존속 기간 에 도 펀드 제품, 펀드 점유 율 소지 자, 펀드 관리자 에 게 세금 을 징수 하고 더 많은 세목 과 관련된다.

그 밖 에 공모 REITS 가 탈퇴 하 는 동안 투자 자가 2 급 시장 에서 공모 펀드 의 점유 율 을 양도 하면 자본 이득 에 대한 과세 상황 이 된다. REITS 는 자산 이나 프로젝트 회사 의 지분 을 처분 하 는 것 도 재산 이전 에 대한 과세 상황 이 되 고 모두 세금 을 징수 하 며 여러 개의 세목 과 관련된다.

일부 증권 회사 의 자산 관리 인 사 는 예 를 들 어 REITS 의 존속 운영 기간 에 프로젝트 회 사 는 실제 경영 주체 로 서 법 에 따라 기업 소득 세 를 납부 해 야 한다 고 한다.한편, 프로젝트 회사 의 경영 소득 은 'ABS + 펀드' 의 2 층 구 조 를 통 해 최종 적 으로 투자 자 에 게 배당 을 하고 부가 가치 세, 개인 또는 기업 소득세 와 관련된다.

"상하 2 층 은 세금 중성 원칙 을 명 확 히 해 야 한다. 즉, 투자 자 에 게 추가 세금 부담 을 주지 않 는 다 는 것 이다. REITS 구조 로 바 뀌 었 다 고 해서 국가의 세금 에 현저 한 손실 을 입 힐 수 는 없다."이 증권 회사 의 투자 관리 인 사 는 국제 사례 를 보면 보편적으로 REITS 구 조 를 사용 하 는 회사 나 제품 을 사용 하고 일정한 전제 에서 프로젝트 회사 차원 에서 해당 되 는 세금 혜택 정책 을 가 질 것 이 라 고 말 했다.

"REITS 세금 배정 디자인 에서 '세금 중성' 원칙 은 하나의 공 통 된 인식 이 되 어야 한다. 원칙적으로 REITS 자체 의 거래 구조 설계 와 운영 등 으로 인해 새로운 세금 부담 을 가 져 오지 않 는 다."중국 금 회사 의 관련 담당 자 는 앞으로 세금 투과 체 제 를 계속 보완 하고 REITS 의 발전 을 격려 하 는 측면 에서 일정한 세금 혜택 을 줄 것 을 제안 했다.현재 실제 추진 되 고 있 는 REITS 프로젝트 의 실천 을 보면 아직도 관련 세금 문 제 를 더 연구 하고 해결 해 야 한다.

공모 REITs 관리 기구 가 새로운 도전 을 맞이 하 다.

실제로 공모 REITS 라 는 특수 한 자산 구조 도 공모 펀드 업계 에 더욱 높 은 요 구 를 했다.

"REITS 펀드 와 일반 공모 펀드 는 본질 적 으로 기초 자산 에 투자 하 는 것 과 달리 오히려 변동 이 적 고 배당 이 높 은 공공 사업 주식 과 같다."예 를 들 어 금융 연구원 의 고급 연구원 장 남 은 일반 공모 펀드 는 각종 표준화 된 증권 자산 을 주요 투자 목표 로 한다 고 밝 혔 다. 예 를 들 어 주식, 채권, 대형 상품 등 은 모두 증권 시장 에서 거래 하 는 표준화 제품 으로 자금 과 금액 을 직접 모집 하여 가격 을 정 하고 자금 을 모 아서 발행 하 는 수량 을 결정 할 수 있다.펀드 매니저 는 일상적인 투자 에서 연 구 를 통 해 매입 과 매출 을 결정 하면 된다.

그리고 REITS 펀드 와 일반 공모 펀드 의 가장 큰 차 이 는 바로 기초 자산 이 비 표준화 된 자산 이라는 점 이다.그 가 투자 한 산업 단지, 창고 저장 물류 와 유 료 도로 프로젝트 등 은 모두 자산 거래 가격 을 참고 하지 않 았 다.따라서 REITS 펀드 가 발 매 될 때 모든 사람 에 게 공개 판 매 를 하 는 것 외 에 주식 IPO 를 참고 하여 전략 투자 자 에 게 배급 을 하고 인터넷 투자 자 에 게 가격 을 조회 하여 판 매 를 한다.이런 제품 에서 펀드 매니저 가 바 텀 자산 의 실제 운영 에 참여 해 야 하 는 것 은 전통 적 인 공모 펀드 매니저 와 크게 다르다.

'공모 펀드 매니저 가 잘 하 는 것 은 2 급 시장 투자 이 고 1 급 시장의 바 텀 자산 관리 에 경험 이 부족 하 다.첫 번 째 공모 리 터 스 의 존속 기간 은 모두 20 년 이상 이 고 가장 긴 평안 광 교 는 광 하 고속 REIT 존속 기간 은 99 년 이다. 이런 초 장기 존속 기간 의 바 텀 자산 관 리 는 공모 펀드 에 도전 한다.베 이 징 지역 공모 펀드 관계자 에 따 르 면.

이 공모 펀드 의 경우 공모 REITS 수익 은 어느 정도 인 프 라 프로젝트 의 운영 상황 에 의존 하고 인 프 라 프로젝트 는 경제 환경의 변화 등 요소 의 영향 을 받 아 실제 현금 흐름 이 기대 보다 낮 아 지고 나머지 각종 임대료, 비용 등 수입 변동 도 펀드 수익 배분 수준 에 영향 을 미친다.펀드 관리인 이 그 에 따 른 위험 을 완화 할 수 있 는 방법 이나 메커니즘 이 있 는 지 는 좀 더 지 켜 봐 야 한다.

실제로 공모 펀드 를 제외 한 나머지 공모 REITS 프로젝트 에 참여 하 는 중개 기관 들 도 새로운 도전 에 직면 하고 있다.이전에 첫 번 째 회사 REITS 증권 관리자 인 증권 회사 기구의 책임자 인 중 금 펀드 는 혁신 투자 부 를 설립 하고 업계 인 사 를 유치 하 며 전문 적 으로 공모 REITs 업 무 를 실시 하여 공모 REITs 분야 에서 장기 적 으로 발전 했다.

은하 증권 자영 투자 본부 관계자 에 따 르 면 공모 REITS 는 제품 구조 상 예전 의 투자 품목 보다 더욱 복잡 하 다. 발행 및 운영 관리 과정 에서 펀드 소지 자, 공모 펀드 관리자, 자산 지원 프로젝트 계획, SPV 와 프로젝트 회사 등 여러 가지 측면 에서 공모 펀드 관리 자 는 그 중에서 다 층 주 체 를 조율 하고 핵심 적 인 위치 에 있다.

그 중에서 공모 펀드 가 관련 산업 운영 관리 경험 팀 을 충족 시 키 고 원시 권익 인 기 존의 운영 능력 을 효과적으로 통합 시 키 는 지 하 는 동시에 효과 적 인 관리 격려 체 제 를 설계 하여 후속 적 으로 기초 자산 을 잘 운영 하여 투자 자 에 게 안정 적 이 고 성장 할 수 있 는 현금 흐름 을 가 져 다 줄 수 있 는 지 를 결정 한다.