開発者の債務返済圧力に苦戦「双十一」販売自救

これまでとは異なり、今年の「双十一」は快消品の歓喜だけでなく、不動産も加わり、早くも「双十一」の予熱を始めた。

アリ、京東、蘇寧の3大電子商取引プラットフォームはいずれも「双十一」期間中に不動産の特別優遇を発表し、「新房全金5割引」、「オークション特価学区房、地下鉄房」などを発表した。融創、恒大はオンライン旗艦店を直接開通し、多くの開発者が「双十一」という名目で販促を行っている。

開発者が苦戦する「双十一」の背後には、伝統的なビル販売の黄金期「金九銀十」市場が平板で、融資環境が依然として厳しく、開発者の資金が引き続き緊迫している。住宅企業は2015年に大量に債務を発行し、現在債務が集中的に期限切れになり、キャッシュフローが緊迫している住宅企業はすべての機会をつかんで加速しなければならない。

これまでとは異なり、今年の「双十一」は快消品の歓喜だけでなく、不動産も加わり、早くも「双十一」の予熱を始めた。-甘俊摂

開発者は「双十一」に備える

「双十一」を目前にして、今年宝を洗う「双十一」のお年玉の遊び方は「楼を建てる」よりだ。みんなが友达を呼んで一緒に「ビルを建てる」のが大好きな時、ビルを売る開発者も「双十一」に備えている。

11月1日、融創西南旗艦店が京東プラットフォームでオンラインになった。京東公式微博によると、イベント期間中、住宅購入者は店内で111元の最高190万元の住宅購入補助金に参加することができ、西南5省の指定住宅源補助金のラインの下で番号を振る資格を得ることに成功した。

京東はすでに「双十一」期間中の不動産関連活動を発表した。間もなく到来する「双十一」では、京東は70都市で200社以上の不動産開発者を連合し、6000軒以上の特恵住宅源を投入する。また、新築住宅は全金5割引で、優遇額は3億元を超えた。

電子商取引と協力する開発者は融創だけではない。同11月1日、蘇寧グループと恒大グループは、双方が11月1日から11日までの間に協力して家を売ると発表した。

恒大グループの公式旗艦店もすでに蘇寧易購入プラットフォームに進駐しており、「毎日100軒の特価住宅源を秒殺し、最高百万以上の優遇を受けている」という大きなスローガンが目立っている。

オンラインでは、恒大は蘇寧易購入店と蘇寧小店を借りて、オフラインルートの開拓を行う。蘇寧ルート販売チームの16万人の従業員も、恒大の恒房通プラットフォームを通じて恒大の販売顧問になる。

グループの公告によると、恒大は割引セールに頼って、9月と10月の販売金額はそれぞれ831億元と903億元の好成績を収めた。克而瑞の統計によると、恒大の1-10月の累計販売額は5407.2億元に達し、2位だった。

このほか、アリババ傘下のアリオークションは15日、今年の天猫の「双十一」期間中、1万軒以上の特価住宅源が参加し、一部は多くの人気学区の住宅、地下鉄の住宅、観光地の住宅などをカバーすることを明らかにした。

「電子商取引は増加の難題に直面している。中原不動産首席アナリストの張大偉氏によると、不動産は今年販売の難題に直面しているため、両者は以前、電子商取引で家を売ることができないことを試みた上で、今年再び試みたという。彼は同時に、協力効果にはよくないと述べた。

易居研究院シンクタンクセンターの厳躍進研究総監は、開発者と電子商取引プラットフォームの協力には非常に良い意義があり、住宅企業のマーケティングコストを下げることができ、その後、不動産の在庫除去に良い効果をもたらすことができると考えている。

オンラインで電子商取引プラットフォームと協力するほか、開発者もオンラインで「双十一」という名前で様々な花式マーケティングを行っている。

中報ノードで融創を追い越して第4位に上昇した保利は、融創反超され、第5位に戻った。「沖三」を望む保利は「双十一」の間に力を入れ、「また生活節」を打ち出した。保利各地の公式公衆号が次々と宣伝している。

河南省の保利発展が「良質な住宅源3450セットを精選し、利益2.4億元を譲る」と表明した。石家荘の保利氏は「毎日11軒の特価住宅源を発売し、総価格は5万-10万元減少した」と述べた。

恒大に押されて3位の万科は、「ハイ購入祭」で「双十一」を迎えた。広州万科が「神券を減免し、最高20万元を直減する」と発表した。佛山万科は1111軒の特価住宅を発売し、住宅購入は最大10万元減少した。

現在、販売1位の碧桂園も加入しており、例えば碧桂園川東地域の「譲利3億房源」である。また、龍湖グループの「双11住宅購入狂享季」がU享家で正式にオープンし、優遇住宅源は傘下の200近くのプロジェクトに関連し、40以上の都市をカバーする。

中国不動産仲介同業連盟の胡景暉主席は、現在の市場情勢の下で、「双十一」は開発者に値下げの階段を与えたと述べた。これまでの開発者が象徴的にいくつかの尾房を出して宣伝してきたのに比べて、今年の「双十一」では、多くの住宅企業が年末の返金のために、機を借りて値下げの販促に力を入れている。

債務「泰山圧頂」

今年の開発者がこのように積極的に「双十一」に備えるのは仕方がない。

機構関連の研究報告によると、住宅企業は融資の引き締め、融資コストの上昇、債務返済圧力の大きい困難な状況に直面している。

融資コストの面では、克而瑞研報によると、前9カ月間、住宅企業の債券類融資コストは7.03%増加し、2018年より0.50ポイント上昇した。このうち、海外債の融資コストは8.08%に達し、2018年より0.86ポイント増加した。10%以上の海外債融資は業界の例ではない。

同時に、開発者は数年前に急進的にレバレッジを加え、多くの住宅企業が巨額の借金を背負っていた。

諸葛が住宅を探して発表した報告によると、2019年上半期、80社の規模の大きい上場企業の有利子負債規模はさらに6.61兆元に上昇し、2018年末に比べて10.45%上昇した。

恒大、碧桂園、融創、保利、万科など20社の住宅企業の有利子負債規模は千億を超えた。全体的に見ると、住宅企業の債務は普遍的に密集して期限切れになり、債務が頂点に達し、将来の債務返済圧力が大きい。

同機構の統計によると、2019年上半期の有利子負債規模トップ20の住宅企業はいずれも1000億元を超え、計42159.75億元に達し、80社の上場住宅企業の総有利子負債の63.73%を占めた。

このうち、恒大、碧桂園、融創中国の上半期の有利子負債はいずれも3000億元を超え、保利不動産、緑城ホールディングス、万科、中国鉄建、中海不動産などが続いた。

克而瑞の研究データによると、住宅企業の債券の満期状況を見ると、2015年の社債と中期手形の発行量が大きく、多くの企業の債券の期限は3-7年間で、今年の住宅企業は債務返済のピークに直面している。今年下半期、住宅企業の満期債券は1706億元で、満期債券の総量も高位にある。

2020年下半期から2021年上半期にかけて、住宅企業の債務返済圧力はさらに上昇し、満期債券は3000億元を突破し、その時、住宅企業はより大きな債務返済と融資圧力に直面する。

重圧の下で、開発者は「金九銀十」に厚い期待を抱いている。恒大は早くから販促戦を繰り広げ、全員が家を買うのが業界の普遍的な現象となっているが、「金九銀十」は現れていない。

克而瑞が発表した9月と10月の市場データを見ると、少数の頭の住宅企業が大規模な値下げで良い販売成績を収めたほか、全体のビル市場は平穏だった。

9月、全国29の重点都市の新築住宅の成約面積は同環比でそれぞれ2%と6%減少した。このうち、一線都市の新築住宅の成約面積は同環比でそれぞれ19%と4%減少した。

10月、新築住宅の成約と土地市場は「金九」の低迷を続け、冷え込みが続いた。重点都市の新築住宅の成約量は同、環比でそれぞれ6%、10%下落した。克而瑞氏は、9月の成約の低迷が市場の見通しをさらに激化させたと述べた。

中古住宅市場の状況もビル市の冷え込み傾向を反映している。易居研究院のモニタリングデータによると、13の典型的な都市の中古住宅の成約量は6.7万戸で、前月比7.3%減少した。9月13日の中古住宅市場はさらに冷え込み、成約量は2019年5月以来の下り通路にある。

融資環境は緩和の兆しが現れず、開発者たちは常に神経を引き締め、加速して脱化し、耐え、生き残るしかない。

克而瑞研報は、住宅企業の中報の発表によると、多くの企業の供給ノードが第4四半期に集中しており、業績のスパートが有力な保障になると指摘した。そのため、企業が貨物の供給を増やし、マーケティングを強化する状況下で、第4四半期の住宅企業全体の販売規模は引き続き向上するだろう。