Chengdu Lower Shelf Price Used Houses: Demand Reduction And Leverage Reduction

        L'ajustement du marché immobilier est plus optimisé et plus progressif.Le 14 mai, le Wechat officiel de l'Association des courtiers immobiliers de Chengdu a publié l'avis sur la poursuite de la normalisation de la publication des prix d'inscription des maisons d'occasion à Chengdu (l '« Avis »).L'avis mentionne explicitement les sources de logements à Chengdu avec des prix gonflés, et la limite de "gonflement" est limitée à plus de 39 300 yuan / m2.La circulaire précise également que même dans les transactions futures sur le marché réel, il existe des normes supérieures à ce prix et qu'il n'est pas possible de les afficher et de les promouvoir à l'extérieur.

       Chengdu hors des étagères des maisons d'occasion comme Shanghai, est similaire à Shenzhen avant le prix d'orientation des maisons d'occasion, de sorte que les initiés de l'industrie ont spéculé que le prix d'orientation des maisons d'occasion à Chengdu est déjà sur la route.Après le « 322 » New Deal précédent, les transactions sur le marché de Chengdu ont effectivement ralenti, mais le marché est toujours surchauffé, la hausse des maisons d'occasion est trop élevée, le Gouvernement resserre le contrôle des maisons d'occasion dans la raison.

Cependant, de cette façon, certains propriétaires qui ont du mal à accepter la réduction des prix demanderont probablement un « contrat yin - yang », de sorte que le prix de la maison au - dessus de 39 300 RMB / m2 deviendra probablement l'acompte payé en trop par l'acheteur.

      Yan Yuejin, Directeur de la recherche du Centre de groupe de réflexion de l'Institut Yi Ju, a déclaré que la mise à niveau de la gestion et du contrôle des maisons d'occasion hors des étagères à Chengdu pourrait accélérer la gestion à long terme des maisons d'occasion de suivi.Plus profondément, Chengdu est actuellement confronté à l'augmentation du taux d'intérêt des prêts hypothécaires à la première suite, à l'introduction prochaine du prix Directeur des maisons d'occasion, à l'élargissement de l'échelle de l'approvisionnement centralisé en terres et à d'autres mesures réglementaires.Afin de refroidir le marché immobilier, Chengdu a récemment fait l'objet d'un contrôle intensif et d'une réduction de l'effet de levier principalement à l'extrémité d'achat.

Levier de réduction de la demande

Zhang Fei (alias) a vraiment ressenti l'impact des prix élevés des maisons hors des étagères à Chengdu.Une maison d'occasion qu'il a récemment échangée est tombée sur une arme à feu contrôlée.Étant donné que le prix unitaire de la maison est supérieur à 39 300 yuan / m2, le propriétaire a clairement proposé de signer un contrat yin - yang.Zhang Fei sait très bien qu'en plus du contrat de prêt signé à un prix unitaire de 39 300 yuan / m2, une partie de l'argent supplémentaire de la maison doit être collectée et résolue.

Zhang Fei fait face à une situation qui peut être considérée comme l'une des conditions normales de Chengdu pour contrôler l'entrée dans les eaux profondes.Au cours de l'année écoulée, une maison d'occasion à Chengdu a considérablement augmenté.L'augmentation la plus typique a eu lieu en avril 2020. Les données du Bureau national de statistique montrent qu'en avril 2020, les nouvelles maisons de Chengdu ont augmenté de 0,7% par rapport à l'année précédente et de 10,3% par rapport à l'année précédente.Les maisons d'occasion ont augmenté de 2,1% d'une année sur l'autre et de 4,1% d'une année sur l'autre en 2019.La hausse des maisons d'occasion a atteint un nouveau sommet de cinq ans, beaucoup plus élevé que la hausse mensuelle la plus élevée de 1,7% des maisons d'occasion avant la restriction à l'achat à Chengdu en septembre 2016, et les prix des maisons d'occasion à Chengdu en 2020 sont plus élevés qu'en 2016.

En avril de cette année, les nouvelles maisons de Chengdu ont augmenté de 0,5% par rapport à l'année précédente et de 6,6% par rapport à l'année précédente;Les prix des maisons d'occasion ont augmenté de 0,3% d'une année sur l'autre et de 7,4% d'une année sur l'autre.Chengdu est de plus en plus sous pression pour contrôler les prix de l'immobilier.

Une grande partie de l'augmentation des maisons d'occasion à Chengdu est due à la performance des maisons de première main.Les changements du marché immobilier à Chengdu au cours des dernières années peuvent être explorés à travers les zones de haute technologie.Zheng Min (alias) a acheté la première maison de sa vie en 2020, située dans la zone de haute technologie de Chengdu, qui a connu la plus forte hausse des prix de l'immobilier au cours des deux dernières années.D'une part, Zheng Min travaille dans une banque de haute technologie;D'autre part, après comparaison, le petit couple pense que l'achat d'une maison dans la zone de haute technologie, l'avenir de la vie plus confortable.Au fur et à mesure que la zone de haute technologie entre dans la période de pointe de la construction, les maisons d'occasion ont été haussées. Récemment, plus de 39 300 yuan / m2 de maisons d'occasion ont été mises en vente à Chengdu, et il y en a beaucoup dans la zone de haute technologie.Selon le site Web d'Anju, le prix moyen des maisons d'occasion dans la zone de haute technologie de Chengdu est passé de 22 500 yuan / m2 en juin 2020 à 32 200 yuan / m2 en mai de cette année, soit une augmentation d'environ 43% en un an.

Pourquoi une grande partie de la demande du marché immobilier tombe - t - elle dans la zone de haute technologie?La raison en est évidente: En réponse aux investissements des géants de l'Internet, tels qu'Alibaba, Tencent, NetEase, etc., un grand nombre d'emplois dans la zone de haute technologie ont émergé;Avant cela, beaucoup de jeunes qui viennent d'entrer à Chengdu ont été limités à l'achat, seulement pour acheter des maisons dans le district sud de haute technologie, l'offre de nouvelles maisons est en pénurie, de sorte que le marché du logement d'occasion est en hausse.

À la fin de 2019, Chengdu a ajusté la politique de restriction à l'achat, et les personnes qualifiées pour l'achat de maisons dans la zone sud de haute technologie peuvent également acheter des maisons dans la nouvelle zone de Tianfu, la zone ouest de haute technologie, le district de Jinjiang, le district de Qingyang, le district de Jinniu, le district de Wuhou et le district de Chenghua de Chengdu, ce qui disperse modérément la pression sur l'offre dans la zone sud de haute technologie.Mais cela a également entraîné une hausse des prix des maisons d'occasion dans d'autres régions, ce qui a entraîné une hausse des prix des enchères foncières.En 2021, le prix du sol de plusieurs zones suburbaines de Chengdu dépassera 20 000 yuan / m2.Au cours de la dernière année, le prix de transaction moyen des maisons résidentielles commerciales dans le district de Qingbaijiang, dans la banlieue éloignée de Chengdu, était de 7 871 yuan / m2, ce qui était également au niveau intermédiaire dans la banlieue éloignée.Selon les données de Chengdu Ruili institution, le stock actuel de cette région est inférieur à un million de mètres carrés. Selon le taux de désintégration en 2020, le temps de désintégration ne prendra que quatre mois.

Hausse des taux hypothécaires

Après avoir épuisé les possibilités de limitation des achats et des prix, l'intention de la réglementation du marché immobilier de Chengdu de réduire l'effet de levier du côté de la demande est devenue de plus en plus évidente.Malgré la baisse des taux d'intérêt hypothécaires nationaux, les taux d'intérêt hypothécaires de Chengdu augmentent tranquillement.Chengdu est l'une des villes les plus strictes en termes de resserrement des prêts immobiliers.C'est aussi la ville avec le taux d'intérêt le plus élevé pour le premier appartement, avec un taux d'intérêt moyen de 5,93%.

Zheng Min, un banquier de Chengdu, a eu de la chance d'obtenir un taux d'intérêt de 5,88%.Selon les données de l'Institut de recherche sur le Big Data rong360, le taux d'intérêt des nouveaux prêts immobiliers à Chengdu a atteint 6,13% à la fin de 2020.

En fait, afin de limiter le marché du logement, le taux d'intérêt du premier prêt immobilier à Chengdu est actuellement de 5,88% - 6,1%.Il est entendu qu'à l'heure actuelle, le taux d'intérêt du premier prêt immobilier à Chengdu a augmenté de 20 à 25%, le taux d'intérêt d'exécution le plus élevé étant de 6,13%;Les suites secondaires ont généralement augmenté de 25 à 30%, avec un taux d'intérêt d'exécution maximal de 6,37%, essentiellement inchangé par rapport au mois dernier.

Zheng Min pense que le taux d'intérêt pour l'achat de maisons à Chengdu a augmenté au cours des dernières années, le coût de l'achat de maisons a augmenté, mais dans une certaine mesure a également limité le taux de croissance des prix de l'immobilier, de sorte que la hausse du taux d'intérêt pour les prêts immobiliers, en fait, a déprimé les locataires licenciés, protégeant les droits et intérêts nécessaires sous une forme déguisée.Dans la cognition de Zheng Min, au cours de la dernière décennie, quel que soit le taux d'intérêt d'achat de la maison, avec la hausse des prix de l'immobilier, la forte augmentation de la valeur de la maison peut couvrir ce point de taux d'intérêt flottant.Par conséquent, en tant que membre de la famille de la demande, elle a dit qu'elle n'achèterait pas de maison en raison de la hausse des taux d'intérêt hypothécaires, « que les prix futurs de l'immobilier augmentent ou diminuent, ou que les taux d'intérêt augmentent ou diminuent, la maison à acheter, le cuir chevelu dur ou achètera ».

Optimisation de la réglementation

Depuis 2021, la réglementation de l'immobilier à Chengdu s'est intensifiée.Par exemple, l'inclusion de la « maison de vente légale » dans le champ d'application de la politique et de la réglementation des restrictions à l'achat et à la vente, ou l'augmentation de la période de vente des propriétés populaires de trois à cinq ans.En outre, il existe une série de politiques de réglementation visant à assurer un développement sain et stable du marché immobilier de Chengdu.

Shenzhen, qui a été le premier à proposer un système de prix de référence pour les transactions immobilières d'occasion, a montré ses effets à titre préliminaire: les transactions immobilières d'occasion se sont considérablement refroidies et le marché a beaucoup changé.Chengdu n'hésite pas à étudier Shenzhen.Afin de stabiliser l'ensemble du marché, le Gouvernement de Chengdu a pris l'initiative d'optimiser et d'ajuster constamment la réglementation: par exemple, en inspectant rigoureusement les prêts d'exploitation, en abaissant les prix élevés des maisons d'occasion et en exigeant la vente de maisons Hardcover l'année dernière, mais en raison des préoccupations du marché concernant la qualité des maisons, il est progressivement revenu à l'état des maisons Clearwater.

Zhang Dawei, analyste en chef de Zhongyuan Real Estate, estime que la plupart des villes où les prix de l'immobilier d'occasion augmentent sont concentrées dans des zones où l'atmosphère de battage immobilier est forte et où les investisseurs se rassemblent.Ce cycle de contrôle des prix de l'immobilier d'occasion est une nouvelle chose dans ce cycle de contrôle de l'immobilier. On s'attend à ce que le contrôle des prix de l'immobilier d'occasion devienne une tendance dans les villes de premier et de deuxième rang à l'échelle nationale, et plus de villes peuvent ajouter des codes de contrôle des prix de l'immobilier d'occasion.Shenzhen a déjà vu une baisse des prix des maisons d'occasion, et on s'attend à ce que la hausse des prix de l'immobilier ralentisse considérablement en raison de la poursuite des correctifs politiques.

À partir d'août 2020, date à laquelle la politique des « trois lignes rouges» a été proposée, la politique de réglementation immobilière a été constamment renforcée.En mars 2021, la politique des « deux concentrations » foncières a été promulguée, l'industrie immobilière a formé une boucle fermée de réglementation des entreprises immobilières, des banques et des administrations locales, et l'ère des dividendes financiers et des dividendes fonciers a pris fin.

Compte tenu de la tendance récente à l'approvisionnement centralisé en terres, les marges bénéficiaires des entreprises immobilières dans les zones urbaines centrales ont diminué.Auparavant, après l'achèvement de l'approvisionnement centralisé en terres pour la première fois à Hangzhou, la direction du Groupe Binjiang a répondu aux questions des investisseurs et a estimé que la marge bénéficiaire de la parcelle était de 1 à 2%.Chengdu aussi.Xuhui, qui s'est battu dans la zone urbaine principale de Chengdu, a déclaré que le personnel d'investissement et d'expansion de l'entreprise a également déclaré que le terrain dans la zone centrale de la ville est très difficile à réaliser des bénéfices.

Près de Hangzhou, il y a aussi beaucoup de « terres à double limite » dans les parcelles de Chengdu qui ont été fournies pour la première fois, ce qui a amené les initiés de l'industrie à remettre en question la qualité des maisons suivantes.Un représentant d'une entreprise immobilière de Chengdu a souligné que Hangzhou a une atmosphère « d'entreprise privée dans le monde », ce qui n'est pas le cas à Chengdu. Les entreprises d'État comme City Investment Corporation peuvent souvent obtenir des projets Tod. Vanke et Longhu ont rarement l'occasion d'obtenir des projets complexes à grande échelle.Les initiés de l'industrie ont émis l'hypothèse qu'après l'achèvement de l'approvisionnement centralisé en terres pour la première fois à Chengdu en juin, le marché pourrait être une autre scène, lorsque la réglementation du marché immobilier pourrait émerger d'une nouvelle voie.