碧桂園の区域構造が崩壊した後に疫病の時代の不動産市場の変動が激しいです。

2020年に発生した新型インフルエンザは、不動産市場の変動と周期の表現をより複雑にし、販売市場の効果的な判断と配置について、すべての住宅企業の必修科目となっている。

5月11日、碧桂園は密かに組織構造の大調整を開始し、上海蘇、安徽、湖南、湖北、広西などの15の大きい区を分割し、下に分裂しました。調整後、碧桂園のエリア数は47から73まで急増しました。

碧桂園は昨年以来、会社の一連の組織構造調整の継続であり、新しい市場変化に適応することを目的としています。

この新しい変化は疫病の後で不動産市場が蘇ります。「小春」は初めて現れました。第二線都市だけでなく、いくつかの三、四線都市にも現れます。

2018年4月期以来、不動産市場の変動はますます激しくなり、疫病の発生状況はブラックスワンがさらにリスクを拡大し、不動産企業の経営に挑戦しました。過去一年間で、碧桂園、万科、保利など十数軒の不動産企業は何回も組織構造を調整し、人事大転換を行っています。

これまでと違って、碧桂園の今回の新しい動作は収縮の簡素化ではなく拡張の意味を持っています。今回の分裂は正確な狙撃なのか、それとも冗長性の低い効果なのか、最終的に市場検査を経て、業績で話をします。

エリア数は73に激増しました。

これまでの大規模な撤退合併とは異なり、碧桂園の今回の新たな組織変化は、大区域を分割し、細分化することである。

記者が獲得した碧桂園の内部文書によると、今回の調整は21の区域に及んでおり、それぞれ15の大区の分裂と6つの地域の管轄範囲の変動に関連している。

まず、元の上海蘇、湖南、安徽、湖北、広西などの15の大きい区に対して分割して細分化しました。例えば、元の上海蘇地区、元の湖南地区は全部四つに分かれています。前者は上海蘇、南通、蘇中、蘇北の4つの区域に分けられ、後者は湖南、湘北、湘西、湘南の区域に分けられます。

記者が発見したのは、分裂前の15つの地域はいずれも業績が著しく、成長潜在力が大きい会社の頭部エリアで、年間販売規模は300～800億元ぐらいである。

例えば、旧上海蘇州地区は昨年全口径の売上高が約870億元で、3年連続でグループの第一位になりました。この量は全国の不動産企業の売り上げの40名ぐらいになります。

その他の調整はまだあります。陝西エリアは渭北エリアを新設し、湖北エリア、鄂北エリアを合併し、鄂西エリアとします。安徽エリア、皖東エリアを調整し、皖北エリア、皖南エリア、皖西北エリアを成立します。

碧桂園によると、調整は地域の市場容量、業績規模、管理半径、チームの総合力などの実際状況に基づいて、合併や分裂などの措置を柔軟に行う。

調整の原因としては、碧桂園は昨年以来、グループが主導的に一連の組織構造調整を行ってきた最新の継続であり、目的は市場の変化に適応することであり、深耕地市場の継続に有利であると述べました。

碧桂園に近い関係者によると、碧桂園は最新の市場データによると、沈下市場は予想通りの差ではなく、回復の兆しと強度が予想以上に高く、楊社長は三四線に対して深く耕して配置するという。また、碧桂園の前に複数の地域を撤退させて合併した後、多くの人材を残しました。人材の成長性を考慮して、都市会社の業務量が十分に支えられて、地域会社になります。楊社長は十分な機会を与えます。

この調整後、碧桂園エリアの屋台が増設されるほど、エリア数は47から73まで急増し、他の住宅企業をはるかに上回っています。統計によると、万科、龍湖、融創はそれぞれ4、5、7つの大きな区だけあります。

73の区域で、これはまだ碧桂園大調整ダイエットしたことがあります。碧桂園は2016-2018年の間の区域分裂が最も多く、100以上の区域に細分されています。業界ではまれです。

碧桂園組織構造の調整はまだ終わっていません。4月3日、碧桂園総裁の莫斌氏は管理会で、今後は市場、内部管理の必要に応じて調整を続け、深耕に焦点を当て、効率を高めると述べました。

これに対して、中原不動産首席アナリストの張大偉氏は、「碧桂園はもともとエリアが複雑で、誰がエリアを跨ぐ進取型エリアに属しているのか、市場の変動幅が大きいので、徐々に貯蓄時代に入ります。この場合、碧桂園の前進型のエリア区分は市場に適応していないので、調整が避けられない」と述べました。

遅れて現れる「小春日和」？

碧桂園のこの二年間の調整は本社から始まりました。その後、地域会社に伸びました。以前は本社の簡素化、地域合併を主としていました。

これまでと違って、今回の調整は新たな区域の分裂を始めました。減法ではなく加法をするので、現地の市や県の市場を精密化することを目的としています。

明らかに碧桂園董事局の楊国強主席は市場に対する判断がまた変わった。これは市場そのものの突然変異に由来する。

3月以来、各地で再生産し、閉店して久しい販売所は再度開放されました。特に4月中下旬から、不動産市場は明らかに暖かくなりました。深センが牽引した回復の勢いは、北京、上海、成都、三四線都市に広がっています。

かつて旧正月の時期の“帰省して仕事を買います”の需要、5、6月に市に入ることをも遅らせて、多くの3、4線の都市の住宅価格は上昇を始めます。碧桂園の複数の都市会社の販売フィードバックによると、三四線都市の住宅購入需要は明らかに回復し、一部の都市の住宅価格は短期的に千元/平方メートルの上昇も現れた。

碧桂園はこのチャンスを掴みたいです。張大偉氏は「不動産市場の分化は、第二線都市は依然として優良な地域であり、市場から見ると、第二次回復はすでに趨勢となり、5-6月の小春の趨勢はすでに現れている」と述べた。

中原、チェーンの家などの機関データを総合して、5月に市場はすでに明らかに回復して、特に大部分のホットスポットの都市のネット署名のデータも昇温することを始めて、チェーンの家の公布の店舗の契約データ、値上がりするのはネット署名より少し速いです。

全体的に見ると、5月上旬には全国のホット都市市場の出来高は去年5月と同じ時期に50%上昇しました。その中で最も暑い都市は北京、廊坊、上海、深セン、石家荘などの都市があります。

土地市場はもっと早く信号を出して、不動産企業はもっと楽観的です。4月以来、全国に9社の企業が保有しています。その中で一番高い企業は土地を持って300億を超えます。北京を例にとって、ここ数年土地を持つことが少ない企業を含めて、合生、龍湖などはすべて取地に参与しています。

張大偉さんは少なくとも6月まで小春が続くと予想しています。「中国の不動産市場の動向は政策面で主導されており、現在の与信政策、経済構造、疫病の影響などから、5～6月の小春は肯定的に持続すると判断しているが、この傾向は7、8月まで延びるかどうかは、次の利下げ幅などを見なければならない」

これらの表現は、疫病初期の人々のビル市場に対する悲観的な予想を完全に超えています。市場の表現は目まぐるしく変化し、周期はますます短くなり、弱い残留速度が速くなります。

生存と発展のために、不動産企業は続々と戦略配置を調整し、人事構造を組織して、新しい環境で「生きていく」ことをねらっています。

万科、中海、融創など多くの不動産企業が第二線都市に深く焦点を合わせることを選ぶ時、碧桂園は異なる発展論を提出します。4月の管理会で、楊国強は「新しい都市化の見通しを長期的に展望し、引き続き三四五線を深く耕していく」と述べました。

年報によると、2019年末までに、碧桂園が取得した権益は17022億元である。目標は第一線都市、第二線都市と第三線都市の資源比率はそれぞれ17.07%（2906億元）、36.07%（6140億元）、46.86%（7976億元）である。

このように、碧桂園は引き続き沈下市場で主要な収益エンジンを求めていますが、沈下戦略の見通しは未知に満ちています。

西南証券の研究によると、碧桂園の三四線プロジェクトは依然として資金回転が速く、復員が早く、市場の定価能力が強く、製品競争力が突出しているなどの優位性がある。

しかし同時に、三四線の基本面は高位にあり、疫病状況はさらなる不確実性をもたらしており、三四四線テールリスクに注目すべきであると指摘しています。現在碧桂園には3,4線の販売と返済が予想に及ばない、竣工納品が予想を下回るなどのリスクがあります。

張大偉から見ると、不動産企業は急速に変化する市場の中で、できるだけ高い回転をして、規模化を追求するしかないです。

碧桂園のエリア構造は短期的にこんなに大きく変化しています。業界では珍しいです。不完全な統計によると、今回の大規模な地域分裂は、碧桂園が今年で3回目、2年以内で6回目となる大規模な調整である。

市場の変化に適応するために、碧桂園の組織構造はこのように頻繁に調整されるのは合理的ですか？管理とチームはフォローできますか？本当に質を上げて効果を高めることができるかどうか、更に正確に住宅購入の需要を捕らえて、最後にまた疫病の時代の不動産市場の検査を必要とします。